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Comment calculer la rentabilité d’un immeuble multilogement

8 juillet, 2022   |   Par MREX

Avez-vous déjà entendu quelqu’un dire d’un immeuble multilogement qu’il était “rentable”? Qu’entend-on au juste par cette expression ? Pour le Larousse, l’adjectif “rentable” se définit comme suit : “qui donne un profit, un bénéfice intéressant”. Or, vous verrez rapidement que la définition de profit n’est pas claire pour tout le monde, et qu’il n’y a pas consensus sur ce qu’on pourrait qualifier de “bénéfice intéressant”. 

Bien que j’essaie généralement d’éviter ce terme, je me permets tout de même d’y consacrer un article, puisqu’il s’agit d’un concept qu’on retrouve aujourd’hui sur toutes les lèvres des néophytes. Avant de vous lancer dans cet article, n’hésitez pas à consulter le “guide de l’investisseur immobilier”, qui survole l’ensemble des dimensions à prendre en compte avant de vous lancer dans un projet d’investissement immobilier multilogement.

Ce que les débutants entendent généralement par “rentabilité”

Pour la plupart des débutants, le terme “rentable” renvoie directement à la notion d’excédent de trésorerie, qu’on appelle aussi parfois “cashflow” par abus de langage.

En effet, pour plusieurs, un immeuble rentable, c’est un immeuble dont les revenus permettent de couvrir les dépenses opérationnelles, le service de la dette, et un excédent additionnel :

Revenus Bruts

  1. Dépenses opérationnelles (taxes municipales, taxes scolaires, assurances, énergie, pelouse, neige, ménage, etc.)
  2. Paiement hypothécaire

= Excédent de trésorerie (surnommé cashflow)

Disons le simplement : cette manière de concevoir la rentabilité d’un immeuble est à côté de la plaque, et ce pour plusieurs raisons.

Pourquoi est-ce une mauvaise conception ?

Déjà, pratiquement n’importe quel immeuble peut dégager un cashflow positif, pour peut qu’on y mette une grosse mise de fond. Pourtant, ça ne veut pas dire que tous les immeubles sont intéressants. En réalité, pour connaître véritablement la “rentabilité” d’un projet on doit considérer la totalité de ce qui est injecté dans le projet, et la totalité de ce qui en ressort, une fois le projet terminé.

Prenez cette mise en situation : 

  • Vous achetez un immeuble aujourd’hui, disons un 6 logements à 300K$ avec un prêt SCHL d’un ratio prêt-valeur de 85%, donc une mise de fond de 45K$, dans un secteur tertiaire, et qui génère 20K$ de liquidité par année pendant 5 ans. Waw ! Un immeuble “rentable”, c’est même écrit sur la fiche du courtier ! 
  • Puis, l’usine du village ferme, ou encore, votre bâtiment nécessite des travaux majeurs, ou encore, vous vous rendez compte que votre immeuble est reconnu à la ville comme un 4 logements et non pas comme un 6. Vous êtes forcés de vendre votre immeuble à 200K$,
  • Vous avez investi 45K$ initialement, vous avez gagné 100K$ en cashflow, mais vous avez perdu 100K$ en valeur marchande au bout du compte.
  • En bref, vous avez placé 45K$ pendant 5 ans à un taux de rendement de 0%, et on ne parle même pas de l’effet de l’inflation qui vous aura en fait procuré un rendement réel négatif.

Était-ce un immeuble rentable ? Certainement pas. Acheter un immeuble à cashflow positif est loin de vous garantir une véritable rentabilité. Appelons un chat un chat : les gurus qui vous font croire que, le secret de l’immobilier, c’est d’acheter des immeubles à cahsflow positif, ne savent pas de quoi ils parlent, et si vous suivez leurs conseils vous risquez soit : 

1) d’attendre un projet qui n’arrivera jamais, 

2) d’acheter un immeuble dans un état physique extrêmement précaire qui justifie un aussi bas prix, 

3) d’acheter un immeuble dans un secteur où l’économie particulièrement précaire justifie un aussi bas prix, 

4) d’acheter un immeuble qui n’est pas finançable, et pour lequel vous ne pouvez pas avoir d’effet de levier intéressant

5) d’acheter un immeuble qui n’est pas en norme, que ce soit au niveau de l’urbanisme, des normes de construction, des normes d’incendie, etc.

Je préciserais : il n’y a pas de mal à acheter un immeuble qui comporte l’un ou plusieurs des problèmes mentionnés ci-haut. Investir en immobilier, c’est justement choisir les problèmes auxquels on veut s’attaquer. C’est en résolvant des problèmes qu’on crée de la valeur. Par contre, il faut le faire en connaissance de cause, avec un plan de match et un budget conséquent. Et ce budget doit être intégré, au même titre que la prise en valeur potentielle de votre immeuble, au calcul de rentabilité total. Bref, comme en discute Nikolai dans cette capsule ce n’est pas parce qu’un immeuble vous offre un cashflow négatif à l’achat qu’il s’agit d’un mauvais investissement.

Mais donc, si le cashflow n’est pas un indicateur pertinent afin d’établir la rentabilité d’un immeuble multilogement, à quoi peut-on s’en remettre ?

Le TGA de disposition et le TGA paritaire

La comparaison entre le TGA de disposition au TGA paritaire est selon moi l’une des métriques les plus utiles pour effectuer un balayage rapide des différents projets sur le marché. Comme je l’explique dans mon article démystifier le TGA , le TGA paritaire exprime le rapport habituel entre revenus et prix des immeubles multilogement similaires d’un secteur donné. De manière générale, il permet d’extrapoler, à partir des revenus nets normalisés d’un immeuble, sa juste valeur marchande. Bref, en évaluant ce que devrait être la JVM d’un immeuble, vous êtes en mesure de la comparer au prix demandé par votre vendeur, et vous obtenez d’emblé un ordre d’idée, que vous viendrez ajusté en fonction : 1) du potentiel de l’immeuble, 2) des coûts en entretien à prévoir, 3) de la structure financière possible, ou autre variable pouvant venir altérer votre taux de rendement interne. Je précise : la juste valeur marchande n’est donc pas le prix que vous devriez absolument payer un immeuble, elle sert de point de départ à partir duquel vous pouvez affiner votre analyse, et il est très possible qu’un projet soit rentable malgré qu’il soit payé plus cher que sa valeur marchande. J’ai écris un article qui explique véritablement ce que sont ces différentes valeurs en investissement immobilier multilogement.

Le taux de rendement interne

Le taux de rendement interne est une métrique qui permet de comparer la quantité d’argent investi à la quantité d’argent généré, pendant la durée totale du projet. Ce ratio permet donc d’évaluer la véritable rentabilité d’un immeuble, en tenant compte de son potentiel, des capex à y investir et de la structure financière dont il peut se prévaloir. Comme j’ai déjà largement couvert le sujet dans cet article sur le taux de rendement interne, sachez simplement que nous enseignons à le calculer dans le cours du certificat en ingénierie financière.

Et tous les autres indices ?

Et le MRB (multiplicateur de revenus bruts, donc prix / revenus bruts), le CPL (coût par logement), la valeur municipale, comment on les utilise ? On les utilise de manière strictement anecdotique, un peu comme on peut passer en voiture devant un immeuble pour y jeter un rapide coup d’œil. En fait, il ne faut jamais s’arrêter à un ratio, et surtout pas ceux-là. Dans mon article “les fameux ratios” , je parle des différentes raisons pour lesquelles on ne peut pas s’en remettre à ces variables.

Conclusion

Il faut bien faire attention à ce que l’on appelle rentabilité. La véritable rentabilité ne se calcule que de manière holistique, au regard de la totalité des entrées et sorties d’argent qui ont lieu dans un projet, de son achat jusqu’à sa revente. Dans le certificat en ingénierie financière, nous vous expliquons précisément comment parvenir aux bons calculs.