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Comment financer un multilogement ?

6 juillet, 2022   |   Par MREX

En investissement, financer un immeuble immobilier et de manière générale, le financement est directement lié au principe d’effet de levier, sujet que je couvre dans mon article “démystifier l’effet de levier”. C’est-à-dire que la structure financière d’un immeuble permet d’en décupler son rendement.

Et la raison pour laquelle un prêt vient augmenter votre rendement, c’est qu’il diminue votre mise de fond, et qu’il accentue donc l’écart entre l’argent investi et l’argent généré.

Les immeubles multilogement, c’est-à-dire les immeubles locatifs de plus de 5 logements, sont justement des actifs qui se qualifient pour un financement hypothécaire. C’est-à-dire qu’il est possible d’aller chercher un prêt, pour ces immeubles, qui leur sera subrogé.

La banque accorde donc un crédit, et si le débiteur manque à ses engagements, la banque pourra reprendre l’actif, qui sera d’une valeur supérieure au prêt octroyé.

Comme le risque est bas pour la banque, étant donné la garantie, la banque vous accorde donc des conditions plus intéressantes que celles que vous auriez dans un contexte de prêt personnel, sans garantie immobilière.

Mais avant de vous attarder au financement d’immeubles multilogement, n’oubliez pas de jeter un coup d’œil à notre guide de l’investissement immobilier multilogement, qui survole les différents thèmes à maîtriser avant de vous lancer.

Les petits multilogements

Les petits immeubles multilogements (de 5 à 8 logements) offrent plus de versatilité en ce qui concerne leur financement. Dans chaque banque, il existe généralement un département de financement personnel, qui vise généralement à hypothéquer les propriétés qui sont vouées à être habitée, et le département de financement commercial, qui lui vise plutôt à financer des entreprises. Pour les grands immeubles multilogement, ils sont par défaut classés sous la catégorie commerciale, puisqu’ils sont généralement transigés sur des bases financières : ils sont des placements.

Pour les petits multilogements, on peut les financer au commercial, mais il est aussi possible de les financer au personnel. Dans le cas du financement personnel, et contrairement au financement commercial, on a tendance à considérer que l’acheteur devra débourser de sa poche, chaque mois, pour payer son immeuble.

Autrement dit, on aura tendance à accorder une plus grosse hypothèque dans un financement personnel que dans un financement commercial, puisqu’on considère que la capacité de remboursement du prêt est plus forte dans un financement personnel, étant donné que vos revenus personnels s’ajoutent aux revenus de l’immeuble.

Les petits multilogements en immobilier

Ce faisant, il n’y a pas de valeur économique au personnel (lire mon article “démystifier les différentes valeurs en investissement immobilier multilogement”), vous serez plutôt financé, à l’achat, sur le plus bas entre le prix payé et la juste valeur marchande, dans la mesure où vos ratios d’endettement (le rapport entre vos revenus et vos dépenses), vous permettent de soutenir une dette aussi lourde, tout en respectant les ratios d’endettement maximaux fixés par les banques. Le ratio prêt vs valeur retenue qu’offrent généralement les banques, que ce soit Desjardins, RBC ou autre, sera généralement d’un maximum de 80%.

Ensuite, en faisant assurer le prêt par la SCHL, vous serez capable d’aller chercher un ratio prêt vs valeur légèrement plus élevé, une période d’amortissement plus élevée et des taux d’intérêts plus bas. Bref, au personnel, votre courtier hypothécaire devra évaluer votre situation personnelle pour déterminer votre capacité d’endettement maximale.

Les gros multilogements

On désigne généralement les immeubles de 9 logements et plus comme des gros immeubles multilogements. Ils sont systématiquement traités au département commercial, ce qui fait qu’ils sont vus par la banque comme des PME. L’emprunt maximum que vous serez capable d’aller chercher sera donc proportionnel à la performance financière de votre immeuble, abstraction faite de vos ratios d’endettement personnel.

En fait, personnellement, il faudra que vous soyiez en mesure de cautionner, au conventionnel, par votre valeur nette, une somme qui sera généralement de 50% à 100% de la valeur du prêt, mais on ne s’attardera pas à vos ratios d’endettement.

En faisant assurer son prêt par la SCHL, à un ratio prêt-valeur très bas, vous pourrez cependant vous affranchir de toute caution. Mais de manière générale, au conventionnel, on ira chercher jusqu’à 75% de ratio-prêt valeur, ou la valeur ici mentionnée sera la plus basse entre le prix d’achat, la juste valeur marchande puis la valeur économique. En SCHL, il devient possible d’augmenter ce ratio prêt valeur à 85%.

La rentabilité de l’immeuble

Au niveau de la rentabilité de l’immeuble, il faut comprendre qu’elle sera directement corrélée à la capacité d’endettement propre à l’immeuble. C’est toujours la performance financière de l’immeuble qui détermine sa valeur, autant marchande que économique. Au commercial, pour calculer l’endettement maximal possible, les banques estimeront vos revenus mensuels, après dépenses, dépenses normalisées (lire mon article “démystifier les RNN” pour plus d’information), et vous accorderont un prêt qui coûtera un peu moins que ce que votre immeuble procurera en revenus nets normalisés.

En fait, il faudra respecter un certain ratio entre revenus et hypothèque qu’on appelle ratio de couverture de la dette (lire mon article “démystifier le RCD” pour plus de détails). Au personnel, c’est un peu différent puisqu’on considérera que vos revenus personnels contribueront à couvrir l’hypothèque, bref on laisse tomber le RCD de l’immeuble pour se pencher plutôt sur vos ABD et ATD (voir la manière de les calculer par ici: Calcul ABD et ATD) .

La mise de fond pour financer un immeuble immobilier

Bref, quelle mise de fond doit-on mettre pour acheter un immeuble multilogement ? Pour être exact, je suis forcé de dire que ça varie, entre un 5%, avec des programmes exceptionnels tels que le tout nouveau APH select et 90%, dans le cas d’un immeuble avec fort potentiel dans un secteur primaire au conventionnel.

Mais disons que de manière générale, au moment d’écrire ceci, et au regard des taux d’intérêts actuels et des TGA paritaires qu’on constate (lire mon article “démystifier le TGA”), la moyenne des mises de fonds à l’achat, sur des immeubles multilogement, doit présentement se situer au Québec dans les alentours des 40%, alors qu’on se situait plutôt dans les alentours des 20% dans il n’y a pas si longtemps. Dans ce vidéo, j’explique ce qui est à l’origine de l’illiquidité du marché actuel et des années à venir :

Les prêteurs privés

Lorsque les banques n’ont pas d’appétit pour un immeuble, rien ne vous empêche de considérer un financement autre que bancaire.

Comme Nikolai Ray en discute de manière détaillée dans son article “Le prêt privé et l’investisseur immobilier en phase de croissance”, le prêt privé est une option relativement complexe et surtout plus risquée qu’un prêt bancaire ordinaire. Un prêteur privé sera généralement prêt à financer des projets jugés trop risqués par les banques.

Cependant, il demandera généralement des garanties qui dépassent le montant prêté, et à des taux nettement plus élevés qu’un banque. Incluant les frais de dossier et les autres frais cachés, on peut généralement s’attendre à des taux variant entre 10% et 20%. Considérant les taux assez élevés, il est primordial de toujours s’assurer qu’on pourra générer dans l’immeuble une prise en valeur qui leur sera supérieure.

Et non seulement il faut que la prise en valeur soit supérieure au coût des fonds, mais il faudra que la prise en valeur liquide soit supérieure au coût des fonds, pour que la gestion de vos cashflow se fasse de manière harmonieuse.

Financer un immeuble immobilier avec Les prêteurs alternatifs

On en entend moins souvent parler, mais il existe aussi une option à mi-chemin entre les prêts bancaires et les prêts privés, et il s’agit des prêts alternatifs. Comme cet article le relève, les prêteurs alternatifs acceptent de prendre un risque plus grand que la banque mais moins grand qu’un prêteur privé.

Comme pour les prêts privés, vous devrez avoir une évaluation agréée de la valeur actuelle et future de l’immeuble à financer, un historique prouvant la compétence et l’expérience de votre équipe pour des projets similaires menés à terme, une situation financière des emprunteurs solide et un budget pour les coûts en rénovation émis par un contracteur.

À noter par ailleurs que les prêteurs alternatifs ont généralement peu d’appétit pour les prêts de moins de 1M$, et pour les secteurs tertiaires. Les taux se situeront généralement entre les taux bancaires et les taux de prêteurs privés.

Financer un immeuble immobilier avec les débentures

Dans certains cas, et surtout dans les secteurs qui sont plutôt de type acheteur, il est parfois possible de négocier un financement octroyé par le vendeur de l’immeuble lui-même. C’est ce que l’on appelle une débenture, et qu’on appelle balance de prix de vente lorsqu’elle est subrogée à un immeuble au rôle foncier.

Comme la balance de vente traditionnelle oppose plusieurs limites, nous enseignons au certificat en ingénierie financière plusieurs autres alternatives qui peuvent être plus adaptées à vos projets.

Ce type de financement peut théoriquement permettre de réduire, voir même dans certains cas exceptionnels d’éviter d’avoir à mettre une mise de fond pour acheter un immeuble. De manière générale, les taux pour ce type de prêts varient entre 0% et 5%. Il est possible de structurer le remboursement du prêt de plusieurs manières, que ce soit en remboursant seulement les intérêts mensuellement, capital et intérêts mensuellement, ou encore capital et intérêt à la fin du terme, tout est théoriquement possible.

Et lorsqu’on n’a pas de mise de fond ?

Acheter un immeuble sans mise de fond, possible ? Oui, bien sûr, ce n’est pas impossible, mais c’est très rare, et malheureusement, c’est surtout à la portée des investisseurs immobiliers établis, qui ne manquent pas de capital. La réalité c’est qu’il vaut mieux trouver du capital à investir, lever des capitaux, que d’attendre pendant 5 ans la perle rare qui vous permettra d’acheter sans mise de fond.

Pour lever des capitaux, vous devrez trouver un moyen de créer beaucoup de valeur, généralement soit en prospection, soit en rénovation, puis offrir vos services à des partenaires financiers, tout en respectant les normes de l’AMF.

Voici donc un peu comment fonctionne grossièrement le financement d’immeubles multilogement. Dans le certificat en ingénierie financière, nous entrons évidemment davantage dans les détails dans l’objectif de mieux comprendre et surtout de tirer partie au maximum des différentes options à votre disposition.